Veliki pad trgovanja nekretninama na dubrovačkom području! Provjerili smo što se događa i padaju li cijene kvadrata

Kupoprodaja nekretnina, tijekom 2025., u Dubrovačko-neretvanskoj županiji pala je za 18 posto u odnosu na godinu ranije. Porezna uprava iznijela je brojku od 2.775 nekretnina za koje su lani proveli postupak utvrđivanja porezne osnovice. Razlozi?

- Naša agencija bilježi rast, ali je činjenica da je na tržištu manje kupaca. Jedan od razloga je značajno manji interes stranaca za kupovinom, a stanjem na tržištu se vode i domaći kupci s većim budžetom. Brojka Porezne uprave se odnosi na čitavu županiju, ne samo na Dubrovnik. Za dubrovačko područje je specifično to što je mogućnost gradnje limitirana prostorom. U ovom je trenutku zanimljivo primijetiti da ipak pomalo slabi psihološki učinak inflacije – komentira Goran Pikunić, vlasnik dubrovačke agencije za promet nekretnina.

Posljednjih desetljeća, privlačan strancima i ulagačima u nekretnine radi očuvanja kapitala, Dubrovnik je izvan uobičajenih okvira trgovanja. Zbog toga prodavatelji često stječu pogrešan dojam o vrijednosti svog vlasništva.

- U Bosni i Hercegovini i drugim zemljama u regiji ima dosta ljudi koji su zaradili ozbiljan novac. Njihov izbor ulaganja u nekretnine svodi se na Zagreb, Dubrovnik, Opatiju i Beograd – kaže.

Agent za nekretnine Goran Pikunić

Tonći Plazibat/Cropix

Mnogo je upita i iz SAD-a, ali Amerikanci kupuju samo u dva slučaja: samo ako su veliki zaljubljenici u Dubrovnik i ako je cijena povoljna.

- Kvaliteta gradnje u posljednjih 20 godina je na niskoj razini. Teško je uopće govoriti o kvaliteti nekretnina u Dubrovniku, a kupci danas sigurno više vode računa o vrijednosti za uloženi novac. S druge strane, prodavatelji stanova često nisu realni. Povode se drugim oglasima koji mogu zavarati cijenom. Kolege se stalno susreću s tim problemom. Ljudi žele vjerovati ono što im odgovara. Unatoč pokušajima, agenti nisu ti koji ih uspijevaju razuvjeriti, nego vrijeme. Kako se nekretnine s nerealnom cijenom ne uspijevaju prodati, s vremenom se iskristalizira njihova prava vrijednost. Podrumski, vlažni stanovi, garaže pretvorene u poslovne i stambene prostore, i ostala imovina koja se ne smatra kvalitetnim nekretninama, dugo stoji u ponudi – kaže sugovornik.

Solidan građanski stan u Gružu i Lapadu, a pritom se ne misli na novogradnju, može postiže cijenu od 4.500 do 5.000 eura za četvorni metar. Za takve je stanove lako naći kupca, osobito ako imaju parkirališno mjesto.

- U svom portfelju imamo dosta klijenata koji potražuju nekretninu u elitnom dijelu poput Ploča, gdje može proći visoka, ali ne i nerealna cijena četvornog metra. Davno su prošla vremena kada su se u Dubrovniku čekali bogati Rusi i ostali milijarderi. Uostalom, u posljednjih 20 godina pojavila su se samo tri takva kupca koja su preplatila nekretnine, u želji da ugode sebi i svojoj obitelji. Nekretnine uopće nisu bile na prodaji, a riječ je o luksuznim objektima ili iznimnim lokacijama. Oni neće kupiti kuću iznad magistrale u Župi dubrovačkoj za milijun i pol eura – kaže Pikunić.

Stan koji nije novogradnja može postići cijenu od 4.500 do 5.000 eura za četvorni metar

Tonči Plazibat/Cropix

Vjeruje kako će pad trgovanja nekretninama utjecati na cijenu četvornog metra, ali postupno i blago.

- Dubrovniku je potreban veći broj novih stanova na tržištu, bilo da se gradi na Pobrežju, Mokošici, u Gružu ili Lapadu, radi rješavanja stambenog pitanja mladih i radne snage. Samo to može utjecati na određivanje cijene postojećih nekretnina. Dakle, u tom slučaju bi došlo do manjeg pada cijene starih stanova – kaže i naglašava kako je Dubrovnik malo tržište gdje se ne mogu očekivati drastična pojeftinjenja.

Ističe kako na dubrovačkom području ima zemljišta koja su načelno građevinska, ali se zbog postavljenih uvjeta teško privode svrsi.