Sudski epilog na Poluotoku: vlasništvo restorana Zadar vraćeno Gradu

Sudbina restorana Zadar, smještenog uz crkvu sv. Krševana na zadarskom Poluotoku, dobila je svoj pravni epilog nepravomoćnom presudom Trgovačkog suda u Zadru. Nakon dugogoodišnjeg imovinsko - pravnog spora, sudac trgovačkog suda u Zadru Tomislav Jurlina, 5. veljače, presudio je da su trgovačka društva Jadera d.o.o. i Cidaris d.o.o. dužna Gradu Zadru predati u posjed restoran površine 154 četvorna metra, slobodan od osoba i stvari.

Istodobno je Gradu Zadru naloženo da tvrtki Jadera d.o.o. isplati 160.221,91 eura zbog ulaganja u obnovu objekta, uz zakonske zatezne kamate koje teku od ožujka 2018. godine.

Grad Zadar je kao tužitelj zahtijevao predaju prostora, pozivajući se na zemljišnoknjižno vlasništvo. Jadera i Cidaris su se tužbi protivili, osporavajući aktivnu legitimaciju Grada, ističući kako vlasnički status nekretnine nije razriješen zbog povijesnih okolnosti i postupaka vezanih uz imovinu oduzetu nakon Drugog svjetskog rata. Jadera je ujedno podnijela protutužbu, tražeći naknadu za ulaganja izvršena u obnovu ratom razrušene zgrade. U središtu obrane Jadere i Cidarisa bio je navod da se radi o imovini koja je nakon Drugog svjetskog rata oduzeta privatnim vlasnicima u okviru komunističke vladavine, te da Grad Zadar ne može steći neupitno vlasništvo dok se ne razriješe svi postupci povrata ili naknade.

Posebno se isticao upravni postupak vođen temeljem Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, u kojem je sudjelovala i Mira Pepperoni, kao nasljednica ranijih vlasnika. Obrana je tvrdila da dok god postoji mogućnost prijenosa vlasništva na Republiku Hrvatsku ili nasljednike, Grad nema pravo tražiti predaju prostora.

Sud je te navode, međutim, odbio, utvrdivši da su upravni postupci pravomoćno okončani, da je zahtjev za povrat nekretnine odbijen, te da je priznato samo pravo na naknadu za oduzeto zemljište. Prema ocjeni suda, time nisu ispunjeni uvjeti za prijenos vlasništva, niti je dovedeno u pitanje postojeće vlasništvo Grada Zadra.

Jadera je nadalje tvrdila da njezin pravni prednik početkom 1960-ih godina nije samo adaptirao postojeći objekt, već je nakon ratnih razaranja praktički izgradio novu zgradu, s obzirom na to da su od izvornog objekta ostala očuvana tek tri nosiva zida.

Sud je prihvatio da su radovi bili opsežni i da bez njih objekt ne bi mogao biti stavljen u funkciju, ali je, temeljem nalaza građevinskog vještaka, zaključio da se radilo o rekonstrukciji postojeće građevine, a ne o građenju nove stvari u pravnom smislu. Slijedom toga, ulaganja ne mogu dovesti do stjecanja vlasništva, već isključivo do prava na naknadu korisnih troškova.

Cidaris d.o.o. je osporavao svoju pasivnu legitimaciju, navodeći da nije vlasnik ni formalni zakupac prostora. Sud je taj prigovor odbio. Utvrđeno je da je Cidaris bio neposredni posjednik prostora, budući da je u njemu obavljao ugostiteljsku djelatnost, koristio terasu i javnu površinu ispred restorana uz crkvu sv. Krševana, imao ugovore s Gradom Zadrom o zakupu javne površine te plaćao spomeničku rentu. Sud je zaključio da se korištenje terase i javne površine ne može odvojiti od korištenja samog ugostiteljskog objekta. Jadera je isticala i pravo zadržanja prostora do isplate naknade za ulaganja. Sud je i taj prigovor odbio, navodeći da u trenutku podnošenja tužbe Jadera više nije imala status poštenog posjednika, što je zakonski uvjet za ostvarivanje prava retencije. Na temelju svih utvrđenja, sud je naložio predaju prostora Gradu Zadru, uz obvezu isplate naknade i troškova postupka.

Jadera d.o.o. je zadarsko trgovačko društvo koje se u ovom postupku pojavljuje kao pravni slijednik subjekta koji je još početkom 1960-ih godina obnovio ratom razrušeni objekt kod crkve sv. Krševana i priveo ga ugostiteljskoj namjeni. Tvrtka je desetljećima bila korisnik i zakupac prostora, a sud joj je priznao pravo na naknadu ulaganja, čime je potvrđena njezina dugogodišnja stvarna povezanost s nekretninom, iako bez prava vlasništva. Cidaris d.o.o. je također zadarska tvrtka, koja je u novijem razdoblju preuzela operativno vođenje restorana. U postupku je utvrđeno da je Cidaris bio neposredni korisnik prostora, s izravnim ugovornim odnosima s Gradom Zadrom vezano uz korištenje terase i javne površine.

Grad Zadar vodi dugogodišnje i brojne sudske sporove protiv tvrtki Jadera d.o.o. i Cidaris d.o.o., a predmeti tih procesa obuhvaćaju pitanja vlasništva i dugovanja za zakupninu, do predaje posjeda atraktivnih poslovnih prostora na Poluotoku.

U tvrtki Jadera za zastupanje je ovlašten zadarski poduzetnik Zvonimir Nižić Grof, a kao vlasnik se navodi Miaco Adria d.o.o., odnosno sin Zvonimira Nižića, Mate Nižić, Natalija Zrilić i Petar Pastuović. Cidaris d.o.o., koja u partnerstvu s Jaderom koristi iste prostore u vlasništvu je Natalije Zrilić i Tomislava Faina.

Pored predaje prostora, Grad je pokrenuo tužbe za naplatu duga za zakupninu. Radi se o pet prostora, uključujući nekadašnju kavanu Central i prostor u ulici Špire Brusine, a procjene duga variraju od 1.2 do dva milijuna eura.