Kraj prošle godine na hrvatskom tržištu stambenih nekretnina obilježili su nastavak rasta cijena te sve izraženiji jaz između iznosa za kupnju i najam, osobito među većim gradovima. Prema podacima portala Nekretnine.hr, prosječna tražena cijena stanova za prodaju na razini cijele zemlje u prosincu je dosegla 3.759 eura po četvornom metru, što predstavlja gotovo devet posto rasta u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Istodobno, prosječna cijena najma iznosila je 14,7 eura po kvadratu, uz znatno blaži godišnji rast od 6,2 posto, piše Tomislav Prusina za Zadarski list.
Analiza potvrđuje trend prema kojem cijene prodaje rastu brže od najamnina. Split i Dubrovnik i dalje su najskuplja tržišta, Zagreb pokazuje relativnu stabilnost u odnosu najma i kupnje, dok Rijeka i Zadar bilježe kontinuirano snažnu potražnju.
U Splitu su prosječne tražene cijene prodaje dosegnule 5.381 euro po kvadratu, uz snažan godišnji rast od 15,2 posto. Najamnine su također osjetno porasle – za 13,9 posto – te su se približile razini od 18 eura po kvadratu. Dubrovnik, s druge strane, bilježi pad prodajnih cijena od 6,7 posto, na 5.064 eura po kvadratu, dok su cijene najma snažno skočile, čak 26,3 posto, na 13,5 eura po kvadratu.
Sve veće razlike među gradovima
Zagreb, kao najveće i najaktivnije tržište nekretnina u zemlji, krajem 2025. bilježi prosječnu prodajnu cijenu od 3.713 eura po kvadratu, što je gotovo 15 posto više nego godinu ranije. Rast najamnina bio je znatno skromniji – tek 2,2 posto – pa su se kretale oko 15 eura po kvadratu. To upućuje na relativno uravnotežen odnos kupnje i najma u glavnom gradu.
Sličan obrazac vidljiv je i u Rijeci, gdje su prodajne cijene porasle 12,2 posto, na 3.526 eura po kvadratu, dok su cijene najma skočile 13,8 posto, na približno 14,2 eura. U Zadru su cijene prodaje porasle 9,6 posto, dosegnuvši 3.918 eura po kvadratu, a najamnine 10,2 posto, na oko 15,2 eura, što potvrđuje stalno visoku potražnju u obalnim gradovima. Pula se izdvaja padom cijena najma od 4,4 posto, uz rast prodajnih cijena od 5,1 posto, što može upućivati na sezonalnost i djelomično zasićenje tržišta dugoročnog najma.
Najpovoljniji odnos između kupnje i najma i dalje bilježi Osijek. Prosječna cijena prodaje ondje je iznosila 2.021 euro po kvadratu, uz godišnji rast od 9,7 posto, dok su cijene najma porasle čak 17,4 posto, na gotovo 12 eura po kvadratu. Upravo taj odnos čini Osijek jednim od gradova s najvećom dugoročnom isplativošću kupnje.
Zanimljiv je i primjer Slavonskog Broda, gdje su prodajne cijene skočile čak 36,6 posto, dok su cijene najma istodobno pale oko osam posto. Takav razvoj sugerira da se lokalna potražnja sve više usmjerava prema kupnji, a manje prema dugoročnom najmu.
Mladen Matijević, regionalni direktor Indomio grupe za Hrvatsku, ističe da se tržište sve jasnije dijeli po regionalnim linijama.
– U kontinentalnim gradovima, poput Osijeka, kupnja nekretnine dugoročno ima jasnu financijsku logiku, dok u najskupljim obalnim središtima visoke cijene kvadrata čine najam racionalnijim izborom za velik dio građana – kaže Matijević.
Prema njegovim riječima, odluka između najma i kupnje danas sve manje ovisi o osobnim željama, a sve više o lokaciji, dinamici rasta cijena i dugoročnoj financijskoj računici. Razlike među hrvatskim gradovima pritom se dodatno produbljuju.
U Osijeku se krajem 2025. sve češće postavlja pitanje isplativosti upravo kroz brojke: cijene prodaje rastu, ali najamnine rastu još brže, pa kupnja postaje privlačnija kućanstvima koja mogu doći do stambenog kredita. U središtu grada prosječna tražena cijena prodaje u prosincu iznosila je 2.037 eura po kvadratu, dok je prosječna najamnina bila 11,57 eura po kvadratu mjesečno.
Kupnja kao dugoročna računica
Usporedbom godišnjeg iznosa najamnine s cijenom kvadrata dobiva se okvirna slika isplativosti kupnje. U Osijeku taj brutoprinos iznosi oko 6,8 posto godišnje, u Zagrebu oko 4,9 posto, a u Splitu oko četiri posto. Upravo takvi omjeri potiču dio građana da se odluče na kupnju, jer mjesečna rata kredita sve češće izgleda kao zamjena za najamninu, uz dodatni osjećaj dugoročne sigurnosti.
U tom kontekstu raste interes za stanove iz programa društveno poticane stanogradnje (POS) u Osijeku. APN je početkom 2026. otvorio javni poziv za podnošenje zahtjeva za kupnju POS stanova, namijenjen građanima koji nemaju riješeno stambeno pitanje.
Ipak, dio potencijalnih kupaca od takve kupnje odvraćaju stroga ograničenja. Dugoročna vezanost, zabrana prodaje i iznajmljivanja te složeni uvjeti u slučaju promjene životnih okolnosti kod nekih stvaraju osjećaj nesigurnosti. Iako se kupac upisuje kao vlasnik, na nekretnini ostaju založna prava i ugovorna ograničenja, zbog čega dio građana smatra da stan „nije u potpunosti njihov“ dok se kredit u cijelosti ne otplati.
Važeći Zakon o društveno poticanoj stanogradnji propisuje da se stan kupljen po POS modelu ne smije prodati ni iznajmiti deset godina, osim uz posebno odobrenje i stroge uvjete. Upravo ta dugoročna ograničenja, osobito među mlađim kupcima, nerijetko potiču okretanje najmu, unatoč rastu cijena na tržištu, zaključuje Zadarski list.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....