Cijene kvadrata u Dubrovniku rasle, ali prodaja nije: evo gdje su stanovi najskuplji i kojima se najčešće trguje

Cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju 2026. godine, na Jadranu su porasle za 1,2 posto, a u odnosu na drugo tromjesečje prošle godine za 9 posto, navodi Državni zavod za statistiku. Zakoni, pritisci na iznajmljivače, klimatske promjene, ništa ne okreće trend rasta cijena kojima je samo nebo granica.

Prema podacima iz zbirke kupoprodajnih cijena, dakle prema realiziranom naplatnom prometu nekretnina, cijene manjih stanova i apartmana na području poslovnog centra Gruža, do 35 kvadrata, lani su u prosjeku dostigle čak 5.900 eura za četvorni metar. Za stanove od 55 do 75 četvornih metara, prosječna realizirana cijena istaknuta u informacijskom sustavu eNekretnine, bila je 4.700 eura. Na Pločama, približna vrijednost četvornog metra stana u kategoriji od 35 do 55 kvadrata bila je 7.300 eura, a u povijesnoj jezgri 7.700 eura za stan u kategoriji površine od 75 do 100 kvadrata.

U gradu u kojem su cijene nekretnina i prekomjerna izgradnja glavna tema, u 2025. godini evidentirano je 427 ugovora o kupoprodaji, od toga 157 za stan ili apartman, bitno manje nego godinu ranije. U 2024., u Zbirci kupoprodajnih cijena evidentirano je 568 kupoprodaja, od toga 250 ugovora za stanove i apartmane. 

Prosječna cijena četvornog metra stana na području Dubrovnika, prošle godine iznosila je 4.016,01 eura. Podatak se ne temelji na ocjeni agenta koji posreduje u trgovanju, nego podacima iz evidencije prometa nekretnina koju vodi Porezna uprava. Gledajući po gradskim područjima, uži dio grada u prosjeku je bio na cijeni od 4.354 eura, Nova Mokošica 4.217eura, Mokošica na 3.279 eura, a primjerice Orašac 2.065 eura. Ukupna vrijednost transakcija iz kupoprodajnih ugovora za stanove i apartmane iznosila je 42,8 milijuna eura. Najviše se trguje stanovima 40 do 59 kvadrata.

No, i ova službena analiza ima svojih manjkavosti. Procjeniteljsko povjerenstvo Grada Dubrovnika ističe kako ovdje postoji više problema vezanih za unos, provjeru i održavanje podataka u Zbirci kupoprodajnih cijena, prije svega se to odnosi na staru i novu izmjeru katastarskih općina Gruž i Dubrovnik.

Naime, veliki gradovi, uključujući Dubrovnik, zakonom su obvezani izraditi godišnje izvješća o događanjima na lokalnom tržištu nekretnina, između ostalo, i radi transparentnosti na tržištu te i ujednačavanja prakse u procjeni vrijednosti nekretnina u svim postupcima koji se vode za potrebe jedinica lokalne i područne samouprave. Osim kupoprodaje nekretnina, prate se najmovi i zakupi.

Dubrovačko povjerenstvo u svojoj analizi navodi kako uočavaju višestruki unos kupoprodajnih ugovora od strane Porezne uprave jer se evidentira svaka čestica kao zasebna transakcija pa se tako broj transakcija pojavljuje prema broju čestica u ugovoru. Skreću pozornost na nedovoljno informacija u samome ugovoru, bez navedenih katastarskih čestica, pa se s tog osnova ne može provesti evaluacija podataka, a u Listi ugovora evidentiranih zakupa vidljivo je da se prilikom odabira administrativnog područja Grada Dubrovnika pojavljuju i druge katastarske općine, npr. Brašina, Cavtat, Ston, Janjina, Split i Zagreb. U takvim slučajevima ugovori su preusmjereni prema nadležnosti općine kojemu isti pripada.