Luksuz bez kompromisa na poželjnoj lokaciji u Dubrovniku, spektakularan pogled, izvrsna prilika za investiciju, potencijal za iznajmljivanje, rezervacije u tijeku, predviđeni završetak radova 2027. godina. U trgovanju nekretninama, prodaja stanova ‘u izgradnji‘ postala je posve normalnom pojavom. I sada se mogu naći ponude s cijenama i do 6.000 eura za četvorni metar ‘u pretprodaji‘. Što ako se projekt izjalovi, a nekretnina ne dovrši ili ne uspije ishoditi potrebne dozvole?
Dubrovački odvjetnik Nikola Mozara iznosi moguće pravne rizike pri kupovini nekretnine, osobito one za koju ni prva lopata nije zakopana. Već izgrađena nekretnina trebala bi imati određenu dokumentaciju, po kojoj kupac bi odmah mogao utvrditi da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i propisima te da je predmet njegove kupnje je etažiran i povrh svega upisan u zemljišne knjige. Kod nekretnine u izgradnji, kupac dobije obećanje. Investitor preuzima obvezu da će za predmetnu nekretninu ishoditi svu potrebnu dokumentaciju i omogućiti upis prava vlasništva kupca u zemljišne knjige.
S obzirom da investitori, zbog manjka kapitala za financiranje izgradnje, uvjetuju uplatu pologa ili čitave kupoprodajne cijene stana, koji je najsigurniji model za kupca u slučaju da nešto krene po zlu?
- Iako u pravnom prometu nekretnina apsolutna sigurnost ne postoji, rizici se mogu smanjiti primjenom odgovarajućih instrumenata osiguranja. Kupac prilikom sklapanja predugovora ili ugovora od investitora može zatražiti izdavanje instrumenta osiguranja, primjerice bjanko zadužnice ili bankarske garancije. Međutim, u praksi investitori često pružaju otpor ili odbijaju izdati takve instrumente. Posebno treba uzeti u obzir da, ako je investitor pravna osoba, za svoje obveze odgovara isključivo imovinom društva. U slučaju blokade računa ili otvaranja stečajnog postupka nad investitorom, kupčeva kapara ili već uplaćeni dijelovi kupoprodajne cijene ulaze u stečajnu masu, dok kupac stječe status stečajnog vjerovnika. Povrat uloženih sredstava tada ovisi o uspješnosti unovčenja imovine investitora i samog projekta, što rijetko rezultira potpunom naknadom štete i povratom uloženog novca – pojašnjava odvjetnik.
Nažalost, ne postoji stopostotan način zaštite kupca od gubitka novca. Međutim, postoji pravni mehanizmi zaštite koji umanjuju mogućnost štete.
- Kod kupnje nekretnine u izgradnji prvi korak bi trebao biti provjera financijskog i pravnog stanja investitora. Ukoliko se radi o pravnoj osobi, svi podaci uključujući osnivača, osobe ovlaštene za zastupanje-direktor, temeljni kapital društva te eventualni postupci predstečaja ili stečaja, dostupni su u sudskom registru trgovačkih sudova, kojem se može pristupiti i putem interneta, dok se informacije o bonitetu i blokadama računa pravnih osoba mogu dobiti na FINA-i. Također, u Dubrovniku, kao manjoj sredini, nije teško provjeriti reference i reputaciju investitora te izvođača radova, što svakako doprinosi smanjenju rizika kupnje nekretnine u izgradnji. Kako bi se dodatno umanjio rizik, ugovor o kupoprodaji nekretnine trebao bi biti što detaljniji, osobito u pogledu rokova, kupoprodajne cijene, dinamike plaćanja te ostalih bitnih odredbi, poput ugovorne kazne za zakašnjenje u isporuci nekretnine ili ugovaranja da se vremenski rok smatra bitnim sastojkom ugovora – ističe Mozara.
Jedan od sigurnijih mehanizama zaštite kupca je javnobilježnički polog, jer se sredstva ne isplaćuju investitoru odmah, već ostaju pohranjena kod javnog bilježnika do ispunjenja unaprijed ugovorenih uvjeta.
- Polog se u pravilu uređuje javnobilježničkim aktom u kojem se precizno definiraju uvjeti, rokovi i faze isplate sredstava. Ako je ugovorena obročna isplata sukladno napretku gradnje, za svaku pojedinu isplatu potrebno je utvrditi da su ispunjeni uvjeti za prijenos sredstava investitoru, što se najčešće dokazuje odgovarajućom dokumentacijom ili posebnom potvrdom. Na taj se način postiže dodatna razina sigurnosti za kupca, jer investitor raspolaže sredstvima tek nakon ispunjenja ugovorenih obveza. Međutim, u praksi se ovaj model kod kupnje nekretnina u izgradnji relativno rijetko koristi. Razlog tome je činjenica da investitori sredstva kupaca često koriste za financiranje same izgradnje, dok velik broj kupaca ne raspolaže cjelokupnim iznosom kupoprodajne cijene koji bi mogao biti položen unaprijed. Zbog toga se češće ugovaraju izravne uplate investitoru prema unaprijed utvrđenoj dinamici plaćanja – kaže sugovornik.
Kada kupac financira kupnju isključivo vlastitim sredstvima, preporučljivo je sklopiti detaljan predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine. U tim dokumentima potrebno je jasno definirati dinamiku plaćanja, raskidne uvjete, ugovorne kazne te druge mehanizme pravne zaštite koji će investitora obvezati na uredno ispunjenje ugovornih obveza i dovršetak gradnje.
- Ako je investitor voljan pružiti instrumente osiguranja poput bjanko zadužnice ili bankarske garancije, poželjno ih je ugovoriti što prije. Ako se sklapa predugovor, to je najbolje učiniti već pri njegovu potpisivanju, a najkasnije u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine – savjetuje odvjetnik.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....