Stranci su, čini se, povukli ručnu. Barem kada je u pitanju hrvatsko tržište nekretnina. Ne samo da su podaci Hrvatske turističke zajednice prije mjesec dana pokazali pad u dolasku i noćenju inozemnih turista - a opće je poznato da neki od njih ljetni boravak u Hrvatskoj koriste za razgledavanje nekretnina i potencijalnu kupnju - nego i brojne agencije za nekretnine u posljednje vrijeme ukazuju na sve manju potražnju inozemnih klijenata - ovisno, naravno, od lokacije do lokacije, donosi Dom&Dizajn
No i podaci Porezne uprave, dostavljeni na naš upit, jasno pokazuju da je udio stranaca u prometu nekretninama u Hrvatskoj u padu već dvije godine zaredom, a ni aktivnosti u prvih šest mjeseci ove godine ne pokazuju da bi se taj trend mogao promijeniti.
No, vratimo se unatrag. Godine 2015., na primjer, evidentirano je nešto manje od pet tisuća transakcija stranaca. Iz godine u godinu taj se broj povećavao, izuzev pandemijske 2020. Rekord je postignut 2022. godine, kada su stranci kupili više od 13 tisuća nekretnina.
Te je godine zabilježeno 137.386 transakcija. Pritom su strane fizičke i pravne osobe kupile 13.344 nekretnina svih vrsta, što je oko 9,7 posto ukupnog prometa nekretninama u 2022. godini.
Od tog broja najviše se transakcija, njih 4286, odnosi na stanove i apartmane, a u dostavljenoj tablici iskače i kategorija "različite nekretnine" - to su nekretnine koje se ne mogu klasificirati po drugim vrstama, na primjer skladište, bazen, spremište, put, za koje je zabilježeno čak 4176 kupoprodaja. Također, kupljeno je i 2961 građevinsko zemljište, 1055 kuća, 155 šuma i šumskih zemljišta, 58 poslovnih prostora...
Godina prekretnice
Međutim, "rekordna" godina ujedno je i godina prekretnice - od tada broj stranih kupaca pada.
Iako je Hrvatska u jednom trenutku postala dio globalnog tržišta i potencijalna investicijska destinacija, inicijalni val ulaganja stručnjaci pripisuju ulasku u Schengen i eurozonu. Višegodišnji rast cijena nekretnina te globalna geopolitička i geoekonomska situacija dovele su do opreznijeg donošenja odluka o kupnji nekretnina u Hrvatskoj.
Tako su stranci 2023. godine, od ukupno 137.454 transakcije, kupili 12.278 nekretnina, što je oko 8 posto manje nego prethodne godine. Najviše se kupoprodaja odnosilo na kategoriju "različite nekretnine" (3786), slijede stanovi i apartmani (3185), građevinska zemljišta (2728), kuće (830), poljoprivredna zemljišta (551)... Dakle, stranci su činili 8,93 posto prometa u toj godini.
Pad je nastavljen i 2024. kada je zabilježen i pad ukupnog broja transakcija (134.958) u odnosu na 2023., za nešto manje od 2 posto. Stranci su te godine kupili 11.623 nekretnine, što je 12,9 posto manje u odnosu na "rekordnu" 2022., odnosno 5,33 posto manje u odnosu na 2023. godinu.
Najviše je transakcija opet bilo za kategoriju "različite nekretnine" (3337), slijede stanovi i apartmani (2918), građevinska zemljišta (2379), kuća (630)... No, zanimljiv je značajan skok broja transakcija poljoprivrednih zemljišta u odnosu na prethodne godine - 2024. bilo ih je 2379.
U prvih šest mjeseci ove godine, točnije od 1. siječnja do 27. lipnja, što je razdoblje koje obuhvaćaju dostavljeni podaci Porezne uprave, zabilježeno je 57.095 transakcija, a od toga se samo 4355 odnosi na strance, što nije ni polovica prošlogodišnjeg broja. No, Porezna uprava naglašava da se dostavljeni podaci odnose na kupoprodaje u kojima je Porezna provela postupak utvrđivanja porezne osnovice te ne predstavljaju nužno ukupan promet nekretninama, a dodaju i da se u informacijskom sustavu još ažuriraju podaci o kupoprodajama pa su podaci podložni promjenama.
S Karlom Jurićem, analitičarom u Odjelu za investicijske transakcije u Colliersu, razgovarali smo o tome zašto inozemni kupci sve rjeđe kupuju nekretnine u Hrvatskoj.
- Razloga bi moglo biti više. Cijene su značajno porasle pa je moguće da Hrvatska više ne nudi isti omjer cijene i kvalitete kao prije. U isto vrijeme, konkurentska tržišta poput Španjolske i Portugala ponovno postaju privlačna i imaju veću ponudu. Moguću ulogu ima i određena neizvjesnost vezana uz zakonodavni i porezni okvir, što može biti obeshrabrujuće za one koji kupuju radi ulaganja. Uz to, ekonomsko usporavanje u zemljama poput Njemačke i Austrije, odakle dolazi najviše kupaca, potencijalno također ima utjecaja - kaže Jurić.
Zanimalo nas je i koliko hrvatsko tržište nekretnina ovisi o strancima te što možemo očekivati u budućnosti.
- U prosjeku, strani kupci čine između 20 i 30 posto svih kupoprodaja stambenih nekretnina, ali u mnogim priobalnim mjestima njihov je udio znatno veći. Posebno su važni u segmentu novogradnje, kuća za odmor i luksuznijih apartmana. U budućnosti bi mogli zadržati važnu ulogu, ali vjerojatno će biti selektivniji, tražit će sigurnija ulaganja i veću kvalitetu, a tržište bi se moglo dodatno podijeliti na premium i ostatak ponude - odgovara Jurić.
Najčešći inozemni kupci i dalje su Nijemci, Austrijanci i Slovenci, ali u posljednje vrijeme sve je više zanimanja bilježi i onih iz Češke, Slovačke i Poljske, piše Dom&Dizajn
- Ipak, zamjetan je pad aktivnosti Nijemaca i Austrijanaca, što bi se moglo povezati s višim cijenama i gospodarskom nesigurnošću u njihovim matičnim zemljama - kaže.
U takvim okolnostima usporava se i hrvatsko tržište - nekretnine se prodaju sporije, a potražnja je sve selektivnija.
- Prodavatelji koji su računali isključivo na strance sada češće moraju prilagođavati cijene ili čekati dulje na prodaju. Novogradnje na atraktivnim lokacijama i dalje dobro prolaze, no kod starijih i slabije održavanih objekata već se osjeća stagnacija, a ponegdje i početak blagog pada cijena - naglašava Jurić.
Ako se ovakav trend nastavi, dodaje, moguće je da će broj stranih kupaca dodatno padati, što znači i ukupan broj transakcija.- Cijene bi mogle ostati stabilne u atraktivnim područjima, ali na manje traženim lokacijama i kod slabije ponude nije isključena korekcija. Ključno pitanje je hoće li domaća potražnja moći nadomjestiti manjak stranog interesa, što bi moglo biti izazovno s obzirom na skuplje kredite i ograničene financijske mogućnosti kućanstava. Iako se tržište nekretnina i dalje drži stabilno, vidljivi pomaci u strukturi kupaca upućuju na to da su pred nama razdoblja prilagodbe. Moguće je da će tržište morati redefinirati svoju ponudu i pristup, s naglaskom na dugoročnu održivost i ravnotežu između domaće i strane potražnje - zaključuje Jurić.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....