Iskusni dubrovački inženjer objašnjava koja je procedura za dobiti građevinsku dozvolu, što kad se uključe susjedi...

Kako ishoditi građevinsku dozvolu? Oni koji su prošli tu proceduru kažu da je često mukotrpna, pa i za manje objekte. Dugo su čekali, zakomplicirao im se neki ‘papir‘, tumačenja nisu bila jednoznačna, potrošili su jako puno novca... Mogao bi se napisati roman o raznim iskustvima, kako pozitivnim, tako i onim manje uspješnim koji, kako nam kažu, i dan danas čekaju neki ‘papir‘ koji im ne dopušta zakopati prvu lopatu na gradilištu. To im troši vrijeme, živce i novac, ali svaki je slučaj za sebe i ima svoje razloge.

PRVI KORAK

U potrazi za jednostavnijim pojašnjenjem procedure ishodovanja građevinske dozvole kontaktirali smo znalca, diplomiranog građevinskog inženjera i dugogodišnjeg stalnog sudskog vještaka iz Dubrovnika Zlatka Bendera:

- Kad se planira gradnja na određenoj parceli, prvo mora biti riješen prostorno-planski statut nekretnine na način da zemljište bude prve kategorije, odnosno da nema prepreka u smislu ishođenja građevinske dozvole u redovnoj proceduri. To znači da je donesen Prostorni plan, da na naznačenoj mikrolokaciji nema obaveze plana nižeg reda i da na toj čestici nije predviđena nikakva infrastruktura koja podliježe budućem režimu izvlaštenja, potpunog ili nepotpunog. To je prvi korak – iznio je Bender.

Duško Marušić/Cropix

- Drugo, parcela mora imati građevinski oblik na način da se na nju može smjestiti objekt koji zadovoljava urbanističke parametre u smislu koeficijenta iskoristivosti i koeficijenta izgrađenosti, te dozvoljenih odstupanja u smislu odmicanja od susjedne parcele ili zemljišta javne namjene. Ukoliko je na naznačenoj parceli dozvoljena gradnja, nema nikakvih obveza donošenja plana nižeg reda, UPU-a i DPU-a. Ili čestica može biti na takvoj lokaciji na kojoj je već donesen UPU ili DPU i da se u daljnjoj, relativno jednostavnoj proceduri, može ishoditi građevinska dozvola – pojasnio je.

KAKO SE TO DANAS RADI

Da bi se ishodila građevinska dozvola, prvo se, kako ističe Zlatko Bender, radi idejno rješenje:

- Idejno rješenje radi se u smislu smještaja objekta na parcelu, ovisno koje je namjene zemljište, M1, M2 i slično. Idejno rješenje radi arhitekt. Tu također ima varijanti. Primjerice, ako je na domicilnom području DPU, onda nema ishođenja lokacijske dozvole jer su već definirani gabariti, građevinski pravac i drugi urbanistički parametri koji definiraju smještaj objekta na parceli.

- Nakon lokacijske dozvole, radi se glavni projekt temeljem svih suglasnosti koje daju javno-pravna tijela putem e-konferencije, kako se to danas radi. Nakon što se napravi revizija tog projekta, daje se u nadležni ured državne uprave koji bi trebao izdati građevinsku dozvolu koja ima svoju proceduru u smislu pravomoćnosti. Kad se udari pečat pravomoćnosti, može se prijaviti gradilište i početi graditi.

Ono što zanima jako puno eventualnih budućih investitora, posebno zbog poskupljenja ‘svega živoga‘, pa i ovih cijena, jest trošak ove procedure.

- U načelu, cijene su definirane po Komori, ali one su više nego one koje se postižu danas na tržištu – rekao je Zlatko Bender.

KOLIKO TO TRAJE?

Cijena je, svima je jasno, vrlo promjenjiva kategorija, a kako se čuje u praksi, one se kreću i do 100 eura po kvadratu, što opet ne mora biti mjerilo. Sve ovisi i o vrsti objekta i infrastrukturi.

- Ovo bi trebala biti suhoparno objašnjena jednostavna procedura ishođenja građevinske dozvole. U načelu, ako je parcela ‘čista‘ i sukladno zakonu definirana kao zemljište prve kategorije, u redovnoj proceduri bi se morala dobiti građevinska dozvola bez neke značajnije ‘mudrolije‘. Nakon što se ishode svi ‘papiri‘ i prođe procedura u smislu e-konferencije i svih suglasnosti, ostaje samo dio koji se tiče ispisivanja građevinske dozvole. Nakon što se dobije lokacijska dozvola, to sve u načelu traje između 3 i 6 mjeseci – istaknuo je Zlatko Bender.

Nikola Vilić/Cropix

No, neki se ljudi žale da čekaju duže, ponegdje i radi susjeda?

- O čekanju bi se dalo raspravljati. Susjedi samo sudjeluju u proceduri i ne mogu diktirati kakav će objekt biti. Zakon diktira kakav će biti objekt, koliko će imati katova, koji je i kakav teren. Procedura sa susjedima i javno-pravnim tijelima u načelu najduže traje, više nego sama fizička izvedba projekta – naglasio je Bender.

A ZDRAV RAZUM?

- U načelu bi trebalo vrijediti da je ta dozvola dostupna svima pod istim uvjetima. Međutim, postoje mala slova i jedna famozna odrednica koja se zove ‘tumačenje zakona‘. To je ludost, jer se zakon nema što tumačiti ako je jasan. Ako je potpuno jasan, onda mora biti potpuno jasan svakome. Međutim, to je napisano tako da maltene za svaki članak morate tražiti tumačenje od zakonodavca. Jedino ispravno i pravo tumačenje bilo bi da su odrednice, ne samo te, nego i sve druge, potpuno jasne. Nema nikakvih posebnih razloga da to ne bude tako jer su to opipljive veličine i jasni parametri i ne bi trebalo biti posebne mudrolije – istaknuo je naš sugovornik.

- No, u našoj pravnoj regulativi ne postoji jedna odrednica koja je najvažnija od svega, a to je da sve radnje budu u skladu sa zdravim razumom. To je najjača odrednica, i kad tumačenje ne bude dozvoljeno samo ‘Vijeću mudraca‘, onda će sve biti lakše. Međutim, za našega života sumnjam u to – zaključio je.