Bespomoćna najmodavka izazvala burnu raspravu: ‘Dragi ljudi, očajna sam. Imam podstanare iz pakla...‘

U popularnoj Facebook grupi za najam stanova u Zagrebu prije nekoliko dana osvanula je anonimna objava koja je izazvala lavinu reakcija i raspravu o pravima i obvezama između najmodavaca i podstanara. Iza nje stoji žena koja se, kako sama piše, "našla u situaciji iz noćne more" zbog svojih dugogodišnjih najmoprimaca koji, unatoč prestanku plaćanja najma i režija, odbijaju napustiti njezin stan, piše Jutarnji list.

"Dragi ljudi, očajna sam. Ako je moguće, cijenila bih najviše na svijetu vašu pomoć", započela je najmodavka u objavi koja se ubrzo proširila društvenim mrežama. Potom je pojasnila što se dogodilo:

"Zbog svoje naivnosti i greške sada se bavim podstanarima iz pakla koji mi prijete i ne žele van jer nemamo ugovor o najmu. Kupuju si vrijeme godinama da ostvare prava koja sada imaju jer su na istoj adresi više od pet godina – tri i pol s ugovorom i dvije bez. U početku je sve bilo u redu, bili su prijavljeni kod mene, redovito su plaćali, ali prije dvije godine nisam im napravila novi ugovor jer sam mislila da nema potrebe. I tad su krenuli problemi – prestali su plaćati režije, postali bezobrazni i sada mi prijete policijom jer ‘nemamo valjan ugovor‘. Već 12 mjeseci ne plaćaju ništa osim struje, a ja im više ne znam kako stati na kraj. Samo želim da izađu da mogu srediti stan za nekog normalnog. Plačem svaki dan."

U objavi je navela kako podstanari trenutno duguju više od 2000 eura, te da unatoč tome odbijaju otići.

"Ja plaćam porez na najam otkad je taj prvi ugovor potpisan i to je jedino što mislim da me štiti", napisala je.

"Ne znam koja su mi prava, nemam to znanje i tražim vaše iskustvo, savjet ili kontakt nekoga od koga neću bankrotirati. Sama sam i imala sam najbolje namjere za nekog tko mi uopće nije obitelj jer su mladi par, ali svjesna sam i svojih grešaka i propusta i zakonski se neće ponoviti."

Dodala je i kako u starom ugovoru postoji članak o prešutnom produljenju, zbog čega smatra da ima pravnu osnovu za djelovanje:

"U ugovoru piše da se ugovor smatra prešutno obnovljenim ako se nijedna strana nije protivila u roku od 30 dana. Znači, imam pravo ih tužiti i tražiti iseljenje!", napisala je očajna najmodavka, a potom je javila da je angažirala odvjetnika i da uskoro pokreće tužbu.

Žestoka rasprava

U komentarima ispod objave razvila se žestoka rasprava – jedni su najmodavku savjetovali da sve riješi zakonskim putem, dok su drugi, očito iscrpljeni sličnim iskustvima, predlagali “brža” rješenja.

Jedna korisnica, koja je među prvima ponudila konkretne opcije, kazala je da im odmah isključi vodu i struju.

"Prestat plaćat režije. To je jedna opcija, iako je možda ne bi svi preporučili. Druga opcija – sudski naplatiti najamninu, pokrenuti spor i tražiti plaćanje najamnine, mjesečno i unazad koliko zastara dopušta. Vidjet ćete kako će brzo izaći kad zaprime tužbu. Treća opcija – doći i promijeniti bravu. Nešto poduzmite, ako trebate pravnu pomoć, javite mi se u inbox. Sretno!"

Ubrzo su stigle reakcije. Jedna sudionica ju je upozorila:

"Nažalost, vodu i struju im ne možete isključiti jer time im dajete pravo da oni vas tuže. Zakon u tom slučaju ne štiti najmodavca. Najbolje je angažirati odvjetnika, poslati im pisanu opomenu i pokrenuti tužbu. Ja sam to prošla – horor! Sudski postupak može trajati nekoliko mjeseci, ali barem je legalan."

Sličnog mišljenja bio je još jedan korisnik:

"Ne smiješ po zakonu isključiti struju, ući u stan ni promijeniti bravu. Druga strana te može tužiti i napraviti ti još veći trošak. To se rješava isključivo tužbom i sudskom deložacijom."

Drugi su, pak, poticali odlučnost i prijavu policiji.

"Prvo prijetnje prijavite policiji da naprave zapisnik, to vam kasnije služi kao dokaz", napisao je jedan korisnik. "Ako nemaju ugovor, oni su bespravno u vašem stanu. Možete ih prijaviti i pokrenuti tužbu za iseljenje. To što plaćate porez pokazuje da ste pošteni i da niste ništa skrivali."

Jedna korisnica kratko je napisala što je napravila kada je bila u sličnoj situaciji: "Ušla sam u stan, izbacila stvari i promijenila bravu. Sad neka oni mene tuže - ja iz svog ne idem van."

Većina članova grupe složila se da se neke predložene, nasilne metode ne isplate, jer mogu dovesti do kaznene odgovornosti.

"Na svoju ruku nemojte ništa, možete zaraditi prekršajnu prijavu. Samo uz odvjetnika!", savjetovali su.

S druge strane, dio korisnika smatra da bi država trebala bolje zaštititi najmodavce.

"Strašno je da ljudi koji pošteno plaćaju porez i daju svoj stan u najam završe kao taoci vlastite dobrote", napisala je jedna korisnica. "Oni koji krše ugovore i ne plaćaju imaju više prava nego vlasnik."

Kako izbjeći ovakve situacije

Prema Zakonu o najmu stanova, čak i kad ugovor više ne vrijedi, najmodavac ne smije samovoljno iseliti najmoprimca, promijeniti brave ili isključiti režije. Za zakonito iseljenje potrebno je najmoprimcu poslati pisani otkaz ugovora s jasno navedenim razlozima (poput neplaćanja) te ostaviti razuman rok za iseljenje. Ako i tada odbije otići, vlasnik može pokrenuti sudsku tužbu za iseljenje i naplatu duga, ali uz dokaze – poruke, račune, svjedoke ili prijave.

O ovoj smo temi već pisali, u članku o tome kako se zaštititi i ne završiti na sudu – bilo da ste podstanar, bilo najmodavac.

Odvjetnica Anđelka Kasum tada je istaknula da se rješenje krije u solemniziranom ugovoru, postupku kod javnog bilježnika koji ne potvrđuje samo potpis, nego i cijeli sadržaj ugovora. Bilježnik čita ugovor strankama, objašnjava posljedice i provjerava jesu li sve odredbe u skladu s njihovom voljom.

Takav ugovor postaje javnobilježnički akt koji, ako sadrži ovršne klauzule, ima snagu ovršne isprave. Time se omogućuje brzo pokretanje ovrhe bez dugotrajnog sudskog postupka.

Iako solemnizacija nije zakonska obveza, pruža dvostruku zaštitu – najmodavcu od neplatiša, a podstanaru od nezakonitog iseljenja.

"Istina je da su ugovori često skrojeni u korist najmodavca, ali i najmoprimac time dobiva jasno objašnjenje svojih prava i sigurnost da ono što je dogovoreno mora biti ispoštovano", naglašava Kasum.

Prema njezinim riječima, detaljan ugovor s jasno definiranim uvjetima plaćanja, depozitom, rokovima, otkaznim razlozima i mogućnošću podnajma sprječava nesporazume i sporove.

Iako mnoge odbija cijena postupka, odvjetnica upozorava da je riječ o investiciji koja se višestruko vraća: "Sudski postupci traju godinama, a s ovako sastavljenim ugovorom sve se može riješiti u nekoliko mjeseci."

"Solemnizirani ugovori djeluju i preventivno – stranke postaju svjesnije svojih prava i obveza, pa se češće pridržavaju dogovora. Iako nije obavezan, taj oblik ugovora postaje najbolji način zaštite i za najmodavca i za podstanara", zaključila je Kasum.