Nova pravila za podstanare i vlasnike stanova; evo što se sve mijenja u najmu, što se smije, a što ne

Potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je u petak detalje novog Zakona o najmu stanova koji, među inim, uvodi obvezu solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika, čime će se dvostruko brže rješavati mogući sporovi.

Novim Zakonom o najmu stanova svaki novi ugovor o najmu trebat će biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika, što omogućuje ovrhe bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate. Rezultat ove reforme, rekao je ministar Bačić, bit će manji pritisak na sudove i dvostruko brže rješavanje problema nego dosad.

"Mi ćemo kroz solemnizaciju moći u svakom trenutku kao država imati točne podatke o raspoloživom broju stanova koji su u dugoročnom najmu", istaknuo je Bačić.

Obveze najmodavca i najmoprimca, polog kod useljenja

 Najmodavac mora predati stan u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu, održavati stan funkcionalnim, odgovarati za stvarne i pravne nedostatke te omogućiti izvođenje potrebnih popravaka.

Najmoprimac mora redovito plaćati najamninu i ugovorene režijske troškove. Stan je dužan koristiti pažljivo i u skladu s ugovorom, snositi troškove sitnih popravaka i redovne uporabe te prijaviti uočene nedostatke.

Pri predaji, ugovorne strane dužne su sastaviti zapisnik o primopredaji stana, koji uz opis stanja stana mora sadržavati stanje svih brojila te fotografije svake prostorije.

Ako ugovorom nije drukčije određeno, najmodavac može pregledati stan dva puta godišnje uz prethodnu najavu, a najmoprimac bi pri useljenju plaćao polog u visini jedne mjesečne najamnine.

Otkaz ugovora o najmu

Najmoprimac ima pravo otkazati ugovor o najmu bez obveze navođenja razloga, a zakonski otkazni rok iznosi 60 dana.

Najmodavac može otkazati ugovor o najmu zbog povrede ugovornih ili zakonskih obveza najmoprimca, primjerice neplaćanja najma ili režija, veće štete u stanu, kršenja kućnog reda i sl. Prije otkaza dužan je najmoprimcu uputiti pisanu opomenu i ostaviti primjeren rok za otklanjanje povrede ugovora. Rok za otklanjanje povrede iznosi 15 dana, a ako najmoprimac u tom roku ne otkloni povredu ugovora, rok za iseljenje ne može biti kraći od daljnjih 30 dana.

Ugovor se može otkazati i bez krivnje najmoprimca. Minimalni rok za iseljenje u tom slučaju iznosi šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina. Ako u stanu živi dijete, rok za iseljenje produljuje se za dodatnih šest mjeseci. Može se ugovoriti i kraći rok za iseljenje, ali ne može biti kraći od tri mjeseca, istaknuo je ministar.

Sprječavanje neopravdanog povećanja cijene najma

Tijekom trajanja ugovora, najamnina bi se mogla povećati najviše jednom u godinu dana, ali najmoprimca se o tome treba obavijestiti barem 30 dana ranije. Cijena najma može rasti najviše za postotak rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS). Odredba ugovora kojom bi se omogućilo češće ili veće povećanje bila bi ništetna.

"To je jasna poruka najmoprimcima da najmodavac ne može, nakon ugovora koji je potpisao, koji je solemniziran i u kojem je zajednički utvrđena cijena visine najamnine, neovlašteno, svojevoljno taj ugovoreni bitni element mijenjati prema svom nahođenju", naglasio je Bačić.

 Osnovica bi iznosila najmanje 7,725 eura po četvornome metru, a godišnje bi se usklađivala sa stopom inflacije koju objavljuje DZS. Ukupno najamnina i režije ne mogu prelaziti 30 posto prihoda najmoprimca.

"Za područje Grada Zagreba i za obalne općine i gradove ona se povećava za 1,2, pa onda je maksimalna najamnina 9,375 eura po četvornome metru", rekao je ministar.

Agencija za osiguranje radničkih tražbina

Jedna je od najvećih novosti ovog zakona, koja se prvi put pojavljuje u Hrvatskoj, uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Ona će se skrbiti da najmodavcu, ako najmoprimac ne izvršava svoje ugovorne obveze, isplaćuje njegova potraživanja, ali uz određene uvjete.

"Ugovor mora biti solemniziran, mora biti dostavljen agenciji. U tom slučaju plaća se godišnja članarina agenciji, koja može biti maksimalno dva posto godišnjeg iznosa najamnine, od 40 do 150 eura godišnje, i da je agenciji prilikom solemnizacije ugovora dana bjanko zadužnica najmoprimca u iznosu do 10.000 eura", naveo je Bačić neke od uvjeta.

Prijedlog Zakona o najmu stanova prvi put uređuje opći zakonski okvir za socijalni i priuštivi najam stanova. U pravilu se takvi stanovi dodjeljuju putem javnog natječaja, na temelju unaprijed objavljenih kriterija, liste prvenstva i odluke nadležnog javnog tijela. Time se dosadašnjoj praksi gradova, općina i drugih javnih tijela daje jasna zakonska osnova.

Zaštićeni najmoprimci u javnim stanovima

Još ima otprilike 4000 zaštićenih najmoprimaca koji su živjeli u stanovima u "društvenom vlasništvu". Republika Hrvatska preuzima obvezu posredovanja u prodaji tih stanova ako ih najmoprimci žele otkupiti. Najamnina ne smije biti niža od dvostrukog iznosa minimalne zajedničke pričuve i ne smije biti viša od najamnine izračunate za državne stanove, te se ograničava prema prihodima i imovini kućanstva (do 30 posto prihoda).

Zakon o najmu stanova kreće u javno savjetovanje.

Primjer Programa priuštivog najma 

Bačić je predstavio i podzakonske akte Zakona o priuštivom stanovanju. Uz cilj da se aktiviraju postojeći prazni stanovi, građanima omogući dugoročni najam po cijenama koje su prilagođene prihodima kućanstva, Programom priuštivog najma sada se dodatno "relaksiraju" uvjeti za prijavu privatnih stanova u program.

Tako će se u program, bez da čekaju dvije godine, moći javiti i suvlasnici koji su svoju nekretninu dosad davali u kratkoročni najam, rekao je Bačić. Dosad se u program prijavilo 958 nekretnina i u tijeku je 61 "uparivanje" najmodavaca i najmoprimaca, a ministar je naveo i nekoliko primjera.

"Tročlana obitelj, majka i dvoje djece, odabrala je u Zagrebu na lokaciji Trešnjevke nekretninu od 53,4 četvorna metra i ona će za tu nekretninu plaćati 339 eura, a vlasniku će država mjesečno isplaćivati 662 eura, koliko bi on dobio prema medijalnoj najamnini na toj lokaciji po metru četvornom. Dakle, obitelj će na temelju ovog našeg pravilnika imati uštedu na mjesečnoj razini od 323 eura, što je praktički 50 posto najamnine", rekao je ministar.

Pravilnik o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine

Tim Pravilnikom uređuju se mjerila, dokumentacija i postupak isplate potpore za kupnju prve stambene nekretnine za vlastito stanovanje. Do sada je zaprimljeno 6799 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine, a odobren je 4541 zahtjev u ukupnom iznosu većem od 34,3 milijuna eura.

Ministar je objasnio i kakav je prema Pravilniku o građevinama pravni status mobilnih kućica. Istaknuo je da mobilne kućice povećavaju izgrađenost u kampu i da je zato važno ograničiti njezino postavljanje na način da je za nju potrebno ishoditi lokacijsku dozvolu, a u toj će lokacijskoj dozvoli biti točno utvrđene lokacije za te mobilne kućice. Za kamp će trebati građevinska dozvola, a on mora biti predviđen prostornim planom.