„Zbog inflacije je mnogo ljudi uložilo novac u nekretnine da bi ostvarili određeni povrat investicije. Ne može cijena najma biti ista kao prije nekoliko godina kada je cijena kvadrata stana bila 2000 eura i danas kada je ta cijena 4000 eura. Cijene najma nisu rasle toliko kao kupoprodajne cijene. I dalje imamo veću potražnju za stanovima od ponude. Dio nekretnina su u najam uzeli i strani radnici”, kaže u Briefingu Jutarnjeg lista Boro Vujović, osnivač, vlasnik i direktor agencije za nekretnine Opereta i potpredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.
Cijelu emisiju Briefing možete pogledati na kraju teksta.
Prema njegovoj statistici, prosječna cijena najamnine je 14 eura po kvadratu, dok je prošle godine bila 13 eura. Zbog poreznih promjena, vlasnici stanova sada većinom prijavljuju svoje podstanare.
„Za 500 eura mjesečno se u Zagrebu teško može dobiti dvosoban stan. Možda može na periferiji grada s bakinim namještajem. Minimalna cijena stana od 40 kvadrata u tramvajskoj zoni je 600 eura, a može ići do 800 ili tisuću. Puno studenata griješi kada u rujnu traže stan za najam od 1. listopada umjesto u srpnju ili kolovozu kada je manja potražnja i pronalaze jeftinije stanove”, ističe Vujović.
Napominje da se prvi put ove godine događa, posebno u Zagrebu, da se stanovi iz kratkoročnog prebacuju u dugoročni najam, što je posljedica promjene porezne politike jer su stanovi u dugoročnom najmu dužem od 10 mjeseci oslobođeni poreza na nekretnine.
„Ako se ne dogodi nešto globalno dramatično, nema temelja da dođe do većeg pada cijena nekretnina. U Njemačkoj i Austriji, gdje vlada ekonomska kriza i rastu kamatne stope, cijene su pale za samo 5 do 10 posto. Troškovi gradnje stanova, od materijala do radne snage, sve su veći. Nezasluženo su visoke cijene starih stanova zbog nedovoljne količine novih stanova. Prosječna cijena polovnih stanova u Zagrebu je oko 3000 eura po kvadratu, a novogradnje 3500 do 4000 eura, s time da je veći dio novih stanova na rubovima grada gdje su cijene niže. Tražena cijena jedne novogradnje u najstrožem centru je 15.000 po kvadratu”, govori Vujović dodajući da je po cijeni nekretnina Zagreb tek na otprilike desetom mjestu u Hrvatskoj, dok su od njega skuplji Dubrovnik, Split, Opatija, Rovinj, Makarska... U Hrvatskoj 37 posto svih stambenih nekretnina kupe stranci, od čega 80 do 90 posto na obali. Na prva tri mjesta po kupnji nekretnina u Hrvatskoj su, otkriva, uvijek Nijemci, Austrijanci i Slovenci, ali je u zadnje vrijeme i sve više kupaca iz Poljske, Češke, Slovačke, Mađarske i BiH.
Od korone i potresa, sve se više ljudi, kaže Vujović, seli iz Zagreba u okolne gradove, poput Velike Gorice ili Dugog Sela, gdje kupuju stanove ili grade kuće.
„U Zaboku se proda sve što se izgradi. To su trendovi kako mladi ljudi danas rješavaju stambeno pitanje, pogotovo oni koji rade od kuće. Možete kupiti kuću za 150.000 eura, a stan u novogradnji za 2500 do 3000 eura po kvadratu”, tvrdi Vujović pa otkriva i da su realizirane cijene u prosjeku više u Stenjevcu nego u središtu Zagreba. Nije to, dodaje, samo posljedica potresa nego i toga što u centru nema malih stanova i većinu ih treba renovirati. Među traženijim kvartovima su Maksimir, Jarun i Središće, a dosta se gradi u Svetoj Klari, Blatu i Botincu, gdje se može jeftinije kupiti novogradnja.
„Mislim da su najbolja mjesta u Zagrebu Tuškanac i Šalata. No, netko tko puno putuje će možda radije živjeti u Središću, na Knežiji ili Jarunu jer puno lakše izađe iz grada”, govori Vujović.
„Prema našim statistikama, se u Zagrebu oko 50 posto stambenih nekretnina kupuje u gotovini. Međutim, ako ja dižem kredit da bih od vas kupio stan, a vi tim novcem kupujete drugi stan, evidentira se da ste stan kupili u gotovini iako je izvor tog novca kredit. Na obali se uglavnom kupuje u gotovini jer su kupci stranci koji ne mogu dići kredit u Hrvatskoj”, otkriva Vujović. Podatak o 600.000 praznih nekretnina u Hrvatskoj, od čega 50.000 u Zagrebu, mu zvuči pretenciozno.
„Dio nekretnina je prazan zbog neriješenih imovinsko-pravnih odnosa, dio jer su u lošem stanju, a ima i vlasnika koji imaju neugodna iskustva s podstanarima pa im je sigurnije stan držati prazan nego ga staviti na tržište. Kada se donese bolja zakonska regulativa, dio praznih stanova će doći na tržište. Porez na prazne stanove nije visok. Ključna je pravna nesigurnost. Ako imate podstanara koji neće plaćati, a niste solemnizirali ugovor, možda ćete ga za pet godina izbaciti iz stana. Najveći postotak kupaca stanova u Zagrebu su ljudi koji nisu iz Zagreba. Zagreb je centar i svaki Hrvat želi imati stan u Zagrebu. Neki ih iznajmljuju, a nekima stoje prazni čekajući dan kada će im zatrebati, kada im, na primjer, djeca odu na fakultet ili njima zatreba bolnica”, govori Vujović. Ističe da su strani građevinski radnici najčešće smješteni na periferijama gradova. Obično poslodavac za njih iznajmi cijelu kuću. Smatra dobrom Vladinu mjeru povrata poreza na nekretnine od 3 posto za kupnju prve nekretnine mlađima od 45 godina i povrat pola PDV-a za kupnju novogradnje. Ima ideju i kako bi država mogla dodatno pomoći mladima u rješavanju stambenog pitanja.
„Lokalne samouprave imaju zemljišta. Mogle bi ga dati investitorima kroz javno-privatno partnerstvo, a država bi se mogla odreći PDV-a pa bismo dobili stanove za 2000 eura po kvadratu koji bi mogli ići u prodaju ili dugoročni najam. Trenutno imate samo jednu jedinu veliku zgradu sa stanovima za dugoročni najam jer investitori nisu dovoljno motivirani graditi stanove za dugoročni najam”, predlaže Vujović u Briefingu Jutarnjeg lista.
Pogledajte cijelu emisiju:
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....