Otkrio je koliko točno eura ostane od iznajmljivanja turistima na primjeru stana od 60 kvadrata koji je pun 4 mjeseca

Andro Vlahušić, bivši ministar i gradonačelnik Dubrovnika, utvrdio je da gosti privatnog smještaja u Dubrovniku godišnje potroše oko 350 milijuna eura, a da vlasnicima od toga ostaje oko deset posto, tj. 7,50 eura po gostu dnevno. "Obećao sam objasniti kako se dolazi do tih deset posto i koliko je u tome rada, a koliko rente. Iznajmljivače se u javnosti često naziva rentijerima, ljudima koji žive od imovine bez rada. Brojke pokazuju suprotno: privatni smještaj ozbiljan je rad, i to tijekom cijele godine, a ne samo u sezoni", naveo je Vlahušić na svome FB profilu (pogledajte OVDJE). 

A ovo je njegova računica:

IMOVINA NIJE PALA S MARSA NITI JE DOBIVENA NA LOTU

Krenimo od realnosti. Privatni smještaj u Dubrovniku nije pao s Marsa niti je dobiven na lotu. Desetljećima su dubrovačke obitelji, često dvije do tri generacije, teško radile, skromno živjele i štedjele. Gradile su i dograđivale kuće, obnavljale stare kamene stanove, nakon rata podizale ono što je bilo razrušeno, otplaćivale kredite i odricale se kako bi djeci ostavile stan, sobu ili apartman. Ono što se danas iznajmljuje plod je tog rada i te štednje.

O tom radu naših građana u javnoj raspravi ne može se ni čuti ni pročitati, a kamoli izraziti poštovanje ili zahvala. Govori se o apartmanima kao da su sami nastali i kao da njihovi vlasnici samo ubiru plodove. Istina je obrnuta: današnji iznajmljivači nastavljaju rad svojih roditelja i djedova, i rade dalje.

STAN OD 60 m²: OD 24.000 EURA VLASNIKU OSTAJE ČETVRTINA

Službeni podaci o prihodima pojedinih iznajmljivača ne postoje, jer iznajmljivači u domaćinstvu plaćaju paušalni porez po krevetu. Zato računam na primjeru stana od 60 m² u užem gradskom području, vrijednog oko 300.000 eura. Taj je stan samo razumljiva računska jedinica: prosječna smještajna jedinica u Gradu prima dva do tri gosta.

Stan je u sezoni popunjen 120 noći, po prosječno 200 eura. To donosi 24.000 eura bruto prihoda, a taj novac odlazi ovako:

• inozemnim platformama 15 posto

• državi i Gradu 10 posto (PDV na proviziju, paušalni porez, turistička pristojba, porez na nekretnine, komunalna naknada)

• javnim poduzećima 5 posto (struja, voda, otpad)

• radu 20 posto (čišćenje, pranje i glačanje rublja, doček gostiju)

• uslugama i nabavi 10 posto

• obnovi stana 15 posto (namještaj, oprema, kupaonice, podovi)

• vlasniku 25 posto, oko 6000 eura.

Od 70 eura koje gost dnevno plati za smještaj vlasniku ostaje četvrtina, 17,50 eura. To je onih deset posto od ukupnih 175 eura koje gost dnevno potroši u Dubrovniku. Stan vrijedan 300.000 eura tako donosi prinos od oko dva posto godišnje, manje od inflacije. 

DVIJE SEZONE: ŠEST MJESECI PO 24 SATA, ŠEST MJESECI PRIPREME

Sezona u Dubrovniku ne traje četiri ljetna mjeseca. Tko želi imati 120 popunjenih noći, mora biti otvoren najmanje šest do sedam mjeseci. Privatni smještaj zato ima dvije sezone.

Prva sezona traje oko šest mjeseci, i to 24 sata dnevno. Gosti se ne mijenjaju svaka tri dana, nego često nakon jedne ili dvije noći, a stan svaki put treba očistiti, oprati i izglačati rublje, pripremiti i dočekati nove goste. Doček je u vrijeme kad stigne avion ili autobus, i u ponoć. Telefon i poruke ne prestaju ni danju ni noću: pitanja, upute, kašnjenja, kvarovi, ključevi.

Druga sezona traje ostalih šest mjeseci. Stan se obnavlja i popravlja, kupuje se oprema, mijenjaju se cijene i oglasi, plaćaju porezi i pristojbe i vodi se administracija. Stalno se pribavljaju nove dozvole i suglasnosti, i sve to pod stresom što će se sljedeće zahtijevati ili zabraniti.

Prosječna smještajna jedinica u Gradu traži oko 330 do 400 sati stvarnog rada godišnje, otprilike dva i pol mjeseca punog radnog vremena. U tome nije uračunato šest mjeseci dežurstva.

RECEPCIONAR DOSTUPAN NA MOBITELU 24 SATA TIJEKOM ŠEST MJESECI

U tih 17,50 eura uključen je vlasnikov rad tijekom cijele godine: organizacija prodaje, rezervacije, recepcija na mobitelu i internetu, administracija, nabava, uređenje i održavanje apartmana. Upravljanje apartmanom ili sobom sadržano je u tih deset posto.

Pogledajmo to kao plaću. Vlasnik koji plaća čišćenje i pranje rublja zaradi oko 6000 eura godišnje. Podijeljeno na šest mjeseci sezone, to je oko 1000 eura mjesečno za recepcionara dostupnog 24 sata dnevno, bez slobodnog dana, uz još šest mjeseci pripreme i administracije. Po satu dostupnosti to je oko 1,40 eura.

Obitelj koja sve radi sama, čisti, pere, glača i dočekuje goste, zaradi oko 10.800 eura. To je oko 1800 eura mjesečno tijekom šest mjeseci sezone za recepcionara, čistačicu, pralju i domara u jednoj osobi, 24 sata dnevno.

To nije renta, nego plaća za težak rad, i to niska.

SATNICA OD 20 EURA NETO I RAD KOJI OMOGUĆUJE ŽIVOT U GRADU

Rad u privatnom smještaju najčešće je obiteljski ili dodatni rad. Čiste, peru, glačaju, dočekuju goste i popravljaju članovi obitelji, susjedi, zaposleni koji rade i drugi posao, radno aktivni umirovljenici i studenti. Puno radno vrijeme rjeđe je i postoji uglavnom ondje gdje posao preuzimaju profesionalne agencije, praonice i servisi.

Za čišćenje susjedova apartmana, doček gostiju ili bilo koji takav posao u Dubrovniku ispod 20 eura neto po satu nije moguće naći radnicu ni radnika. Hotelski radnik po satu doma donosi sedam do devet eura neto, ali ima ugovor, mirovinski staž i sigurnost. Hotel plaća sigurnost, a apartman vršni rad: subotom, u špici sezone, na poziv, u nekoliko sati između dva gosta. 

Zato taj rad vrijedi više od samog iznosa. Prosječna neto plaća u Dubrovačko-neretvanskoj županiji sredinom 2026. iznosila je oko 1450 eura, a stan od 60 m² u Dubrovniku stoji oko 18 godina takve plaće. Plaća u punom radnom vremenu, bez dodatnog prihoda, rijetko kome u Dubrovniku omogućuje kvalitetan život, a mnogima tek teško i osnovno održiv život. Iznimka su najviše plaće u javnom sektoru te plaće vlasnika i užeg upravljačkog kruga u privatnom sektoru.

Za obitelj koja otplaćuje kredit, za umirovljenika čija mirovina ne pokriva dubrovačke troškove i za studenta koji se sam uzdržava, nekoliko sati rada tjedno u sezoni često je razlika između odlaska i ostanka u gradu. Deset izmjena gostiju mjesečno, po pet sati, donosi oko 1000 eura neto mjesečno u sezoni.

ISTO NOĆENJA KAO U HOTELIMA, ISTI POSAO, PODJEDNAKO ZAPOSLENIKA, SAMO KRAĆE

Privatni smještaj u Gradu ima 8160 smještajnih jedinica. Uz 330 do 400 sati po jedinici, to je 2,7 do 3,3 milijuna sati rada godišnje, odnosno 1500 do 1800 punih radnih mjesta, samo u apartmanima i sobama. Kad se dodaju restorani u kojima gosti apartmana doručkuju i večeraju, te majstori koji apartmane obnavljaju, to je oko 3100 do 3400 punih radnih mjesta.

Hoteli za isti posao, noćenje s doručkom i večerom, zapošljavaju oko 3100 do 3800 ljudi. Za isti broj gostiju u hotelima i u privatnom smještaju radi otprilike jednako ljudi. Razlika je samo u tome tko radi: u hotelu jedan poslodavac, a u privatnom smještaju oko 4930 obitelji i obrtnika, čistačice, praonice, majstori i stotine malih restorana. (Prilog 4)

KUPNJA NA KREDIT SE NE ISPLATI

Sve što sam izračunao vrijedi za stan bez kredita. Kredit od 300.000 eura na 30 godina, uz uobičajenu kamatu od oko 3,8 posto, znači ratu od oko 1400 eura mjesečno, odnosno oko 16.800 eura godišnje. Samo kamata u prvoj godini iznosi oko 11.300 eura, gotovo dvostruko više od cijele zarade vlasnika. Stan kupljen na kredit radi turističkog najma donosi gubitak od oko 10.800 eura godišnje, a i kad obitelj sav posao radi sama, gubitak je oko 6000 eura. (Prilog 5)

Zato dubrovački iznajmljivači nisu investitori. Iznajmljuju obitelji s naslijeđenim, otplaćenim ili vlastitim radom izgrađenim prostorom.

TKO JE ONDA RENTIJER?

Rentijer je, po ekonomskoj definiciji, osoba koja živi od najamnina, kamata ili dividendi, a ne od vlastitog rada. Najčišći rentijer, po definiciji rentijerstva, nije obitelj koja vodi apartman, nego vlasnik koji stan na nekoliko godina preda državi u program priuštivog najma: novac dobiva unaprijed, o stanu se brine država, a razliku do tržišne najamnine plaćaju porezni obveznici. Blizu rentijera je i vlasnik koji stan da u dugoročni najam ili ga u cijelosti prepusti agenciji. Obitelj koja sama vodi apartman radi, te omogućuje zajednici deset puta veću gospodarsku korist.

ZAKLJUČAK

Privatni smještaj u Dubrovniku nije renta, nego ozbiljan cjelogodišnji rad, nastao na radu i štednji dviju do triju generacija dubrovačkih obitelji.

Da bi stan bio popunjen 120 noći, potrebno je raditi šest do sedam mjeseci, 24 sata dnevno, a ostatak godine zahtijeva pripremu, administraciju i ishođenje novih dozvola.

Od 24.000 eura prihoda tipičnog stana vlasniku ostaje oko 6000 eura, što je oko 1000 eura mjesečno za recepcionara dostupnog danonoćno pola godine. Satnica rada u privatnom smještaju je oko 20 eura neto, dva i pol puta više nego u hotelu, i mnogim obiteljima, umirovljenicima i studentima omogućuje da žive u gradu. Za noćenje, doručak i večeru u privatnom smještaju radi jednako ljudi kao u hotelima. Iznajmljivači nisu rentijeri, nego dubrovačke obitelji koje rade i koje zaslužuju poštovanje.