Zašto je zemlja toliko skupa? Cijene oranica i livada vrtoglavo skaču. Evo koliko koštaju, brojke će vas iznenaditi!

Iako cijene poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj rastu, i dalje su znatno niže od europskog prosjeka.

Poljoprivredna zemljišta u Hrvatskoj sve su skuplja, a najnoviji podaci potvrđuju da su ona resurs budućnosti. Prema privremenim podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), prosječna cijena kupljenih oranica u 2024. godini iznosila je 5983 eura po hektaru, što je čak 1492 eura više u odnosu na 2023. godinu.

Rast cijena nije zaobišao ni druge kategorije zemljišta. Tako je prosječna cijena livada u 2024. dosegnula 2913 eura po hektaru, što je 288 eura više nego prethodne godine. Pašnjaci su se, prema istim podacima, u prosjeku prodavali za 4040 eura po hektaru – za 887 eura više nego prethodne godine.

DZS ističe da su podaci o cijenama prikupljeni iz evidencije prometa nekretnina Porezne uprave, pri čemu su u obzir uzeta isključivo zemljišta korištena za poljoprivredne svrhe. Iz izračuna su isključene vrijednosti objekata na zemljištu te međurodbinski transferi, kako bi se dobila realna tržišna slika.

Velika potražnja za parcelama

Stručnjaci tumače porast cijena povećanom potražnjom za obradivim zemljištem, kako među domaćim tako i među stranim ulagačima. S obzirom na globalne izazove, poput klimatskih promjena, energetske krize i potrebe za osiguravanjem stabilne opskrbe hranom, poljoprivredno zemljište sve se više promatra kao strateški resurs.

– Zemlja postaje jedan od najvažnijih resursa budućnosti. U vremenima nesigurnosti, ulaganje u poljoprivredno zemljište sve se više doživljava kao sigurna i dugoročno isplativa investicija – ističu analitičari.

Važan je element koji bi mogao dodatno utjecati na tržište poljoprivrednog zemljišta i novi Zakon o poljoprivrednom zemljištu, koji donosi značajnu promjenu u upravljanju državnim parcelama. Prema najavi ministra poljoprivrede Davida Vlajčića, donošenjem zakona ingerencija nad raspolaganjem državnim zemljištem prelazi s gradova i općina na Ministarstvo poljoprivrede.

Svrha je ove zakonske promjene, kako je istaknuo ministar, ubrzanje i centralizacija postupaka dodjele zemljišta, smanjenje administrativnih prepreka te osiguravanje pravednijeg i učinkovitijeg modela upravljanja resursima.

– Ovo je nužan korak kako bismo spriječili stihijsko upravljanje državnim zemljištem i omogućili njegovu kvalitetnu i transparentnu dodjelu onima koji će ga doista koristiti u poljoprivredne svrhe – poručio je Vlajčić.

Riječ je o zakonu koji je bez sumnje jedan od najčešće mijenjanih u hrvatskome zakonodavstvu. Sredinom devedesetih godina raspolaganje zemljom prepušteno je gradovima i općinama, no praksa je pokazala brojne manjkavosti i zloupotrebe. Upravo zbog toga nadležnost je naknadno preuzela Agencija za gospodarenje državnim zemljištem, tijelo koje se ni samo nije proslavilo, jednako kao ni jedinice lokalne uprave koje su poslije preuzele gospodarenje državnim parcelama.

Nova pravila

Lokalne vlasti, podložne političkim i privatnim interesima, često nisu bile dorasle zadatku. Jedan od najočitijih primjera dogodio se u Pločama, točnije u katastarskoj općini Komin, gdje je zbog netransparentne podjele državne zemlje izbila pobuna lokalnih poljoprivrednika, a cijeli je proces zaustavljen. Sada Ministarstvo poljoprivrede ponovno preuzima upravljanje nad državnim parcelama, vraćajući nadležnost na razinu središnje vlasti. Hoće li se u tom procesu ponovno oživiti ugašena Agencija za raspolaganje državnim zemljištem, ostaje vidjeti.

No jedno je jasno: Zakon o raspolaganju poljoprivrednim zemljištem mijenjao se gotovo jednom godišnje, najčešće ne vodeći dovoljno računa o  stvarnim poljoprivrednicima koji od zemlje žive i zemlju obrađuju.

Primjera lošeg upravljanja državnim zemljištem ne manjka. U Osječko-baranjskoj županiji, primjerice, godinama se odugovlačilo s natječajima, a brojni ozbiljni proizvođači ostajali su bez mogućnosti zakupa, dok su zemlju dobivali oni s boljim političkim vezama nego agronomskim znanjem. U pojedinim općinama Slavonije natječaji su se pisali po mjeri "odabranih", a uvjeti su bili takvi da su ozbiljni OPG-ovci unaprijed odustajali. Još bizarniji slučaj zabilježen je u jednoj dalmatinskoj općini, gdje su državne oranice dodijeljene tvrtki koja se bavi uvozom građevnog materijala. Dok su lokalni poljoprivrednici, koji desetljećima obrađuju zemlju, ostajali bez ijednog hektara, novoosnovane tvrtke s nejasnim pozadinama dolazile su do vrijednih površina uglavnom na netransparentan način.

Ni Zagreb nije imun na kaos oko državnog zemljišta. Na području Velike Gorice lokalni su poljoprivrednici godinama upozoravali na problem dodjele parcela fiktivnim OPG-ovima koji su se registrirali netom prije natječaja. Slično se događalo i u dijelovima Like, gdje su zemljišta dodijeljena osobama s trajnim prebivalištem stotinama kilometara daleko, dok su lokalni stočari ostajali bez pašnjaka.

Prosvjedi u Nijemcima ove zime bili su samo kulminacija višegodišnjeg nezadovoljstva, a poljoprivrednici su traktorima blokirali prometnice tražeći transparentniju i pravedniju podjelu zemljišta. Lokalna vlast branila se procedurama, a Ministarstvo je poručilo da "razmatra rješenja". Konačno, rješenje je stiglo i vraća nadzor nad državnim zemljištem u ruke Ministarstva.

Poljoprivrednici su umorni od stalnih zakonskih izmjena koje ne rješavaju ključne probleme – korupciju, neefikasnost i marginalizaciju onih koji s poljoprivredom žive svakodnevno.

– Zakon se stalno mijenja, ali mi i dalje ne možemo dobiti u zakup državne parcele i ostvariti poticaje. Ne znamo ni koji zakon vrijedi. Svaka Vlada nešto mijenja, a mi ostajemo bez zemljišta koje godinama obrađujemo i od čega živimo. Više vjerujemo vremenskoj prognozi nego sustavu pravične  raspodjele državnog zemljišta – ogorčeni su poljoprivrednici iz doline Neretve s kojima smo razgovarali.

Strateški resurs

S obzirom na sve navedene čimbenike – rast cijena, povećanu potražnju, te institucionalne i zakonske promjene – tržište poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj ulazi u novu fazu. Zemlja više nije samo proizvodni alat, nego i strateški resurs o kojem će ovisiti gospodarska stabilnost i prehrambena sigurnost u godinama koje dolaze.

Kako se određuje cijena zemljišta?

U Hrvatskoj je interes za kupnju kako privatnog tako i državnog zemljišta sve izraženiji, osobito u kontekstu rastućih cijena i potrebe za većom poljoprivrednom proizvodnjom. No mnogi građani i potencijalni kupci nisu upoznati s time kako se formira cijena takvog zemljišta.

I dok cijene privatnih parcela diktira tržište, osnovna formula za izračun cijene državnog zemljišta kreće od tzv. početne cijene, koja se računa na temelju jedinične cijene određenog tipa zemljišta unutar katastarske općine. Jedinične cijene variraju ovisno o županiji, vrsti zemljišta (oranica, livada, pašnjak) i njegovoj lokaciji.

Jednom kad se odredi početna cijena, ona se dalje korigira pomoću faktora pogodnosti i faktora uređenosti. Ovi korektivni elementi osiguravaju realniji prikaz stvarne vrijednosti zemljišta na terenu.

Faktori koji određuju konačnu cijenu

Faktor pogodnosti uključuje:

Lokaciju i prometnu povezanost – zemljište bliže naseljima i prometnicama ima višu cijenu.

Razvojne mogućnosti – zemljišta pogodna za vinograde, voćnjake ili intenzivnu proizvodnju vrednuju se više.

Veličinu i oblik – pravilne i veće parcele su atraktivnije.

Tržišnu potražnju – cijena se prilagođava stvarnim kretanjima potražnje u lokalnom području.

S druge strane, faktor uređenosti uzima u obzir koliko je zemljište održavano i u kakvom se stanju nalazi. Neobrađena ili zapuštena zemljišta, logično, postižu nižu cijenu.

Hrvatsko poljoprivredno zemljište najjeftinije u EU-u

Hrvatska se nalazi gotovo na samom začelju EU-a kad je riječ o vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. Jedina zemlja s jeftinijim hektarom oranica je Estonija.

Za usporedbu, cijene u nekim europskim regijama dosežu razine koje zvuče gotovo nevjerojatno. U jednoj regiji u Španjolskoj prosječna cijena hektara obradivog zemljišta iznosi nevjerojatnih 133.863 eura, što je gotovo 40 puta više nego u Hrvatskoj!